2015 год для рынка недвижимости, а тем более коммерческой, был непростым. Но, несмотря на это каких-то очень заметных катаклизмов удалось избежать. О том, что именно происходило на рынке коммерческой недвижимости Киева в 2015 году и какие перспективы на следующий год, ИАП «Столичная недвижимость» узнавал у экспертов, которые постоянно «держат руку на пульсе».
Потребительский спрос и рынок торговой недвижимости
На рынок торговой недвижимости столицы наибольшее влияние оказывал потребительский спрос, точнее его падение, вызванное ухудшением общеэкономической ситуации в стране и, в частности, девальвацией гривны.
«Однако ритейлеры адаптировались к низкому потребительскому спросу, сосредоточившись на оптимизации расходов и качественном маркетинге. В то же время, на рынке появилось несколько новых брендов, включая Oscar de la Renta, Chloe, ADL, Silenza, SuperStep, Betty Barclay. Кроме того, наблюдалась тенденция открытия магазинов некоторых брендов (Marina Rinaldi, Bosco Sport, Marella, Naf Naf), ранее покинувших рынок», – говорит Кира Пругло, старший консультант департамента оценки и стратегического консалтинга CBRE Ukraine.
По ее словам, не смотря на большой объем торговых площадей, которые были запланированы к выходу на рынок Киева, открытие большинства объектов было перенесено на 2016-2017 годы. В 1-3 кв. 2015 года не было введено в эксплуатацию ни одного профессионального ТЦ, тогда как в 4 кв. состоялось открытие 2-й очереди ТЦ «Городок» (17 тыс. кв. м) и 2-й очереди аутлет-центра «Мануфактура» (6 тыс. 600 кв. м).
Что касается вакантности, то по данным экспертов, отмечалось постепенное сокращение вакантности в лучших торговых центрах Киева и на конец года количество свободных площадей составило 4%-6%, в то время как вакантность во второстепенных объектах оставалась высокой – 10%-14% на фоне ввода в эксплуатацию новых объектов и ограниченного спроса со стороны ритейлеров.
«Арендные ставки в долларовом эквиваленте существенно снизились в первом полугодии 2015 года на фоне стремительной девальвации гривны, сохраняя стабильность во втором полугодии. Таким образом, базовые ставки аренды на помещения в лучших торговых центрах находились в диапазоне 58-97 долл. кв. м/месяц (-13% по сравнению с прошлым годом), а арендные ставки в менее качественных объектах зафиксированы на уровне 27-46 долл. кв. м/месяц (-18% по сравнению с прошлым годом) для типичной галерейной секции площадью 100-200 кв. м», – отмечает Кира Пругло.
Что касается прогнозов, то эксперты сходятся во мнении, что рынок торговой недвижимости в Украине имеет высокий потенциал развития, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию и достаточно низкие доходы населения.
«Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается наиболее интересным. Однако конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных проектов с высокой вероятностью реализации в ближайшем будущем. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров являются их высокое качество и последующее профессиональное управление», – отмечают аналитики компании DTZ.
Офисная недвижимость: спрос снижает арендные ставки
Спрос на офисные помещения в 2015 году оставался ограниченным на фоне неопределенности относительно развития экономики, что сдерживало принятие решений в корпоративном секторе.
По данным специалистов компании DTZ, в первой половине 2015 года были сданы в эксплуатацию восемь офисных зданий. В третьем квартале на рынок был выведен единственный объект – бизнес-центр на Краснозвездном проспекте, 56.
По данным Киры Пругло, до конца года общий объем нового предложения достигнет 69 тыс. 800 кв. м (+ 23,1%), что отразится на вакантности, которая по результатам года в среднем составит 32%.
«Арендная активность была обусловлена значительным снижением арендных ставок на офисные помещения, что в свою очередь стимулировало переезды или чаще пересмотр условий аренды», – говорит Кира Пругло.
Из-за резкой девальвации гривны в феврале, индикативная базовая арендная ставка в лучших бизнес-центрах снизилась на 8%, составив, в среднем, от 23 до 25 долл./кв. м/месяц (без НДС, операционных и эксплуатационных затрат) в течение первого квартала, демонстрируя стабильность в последующие месяцы года.
Ощутимые положительные изменения деловой активности и спроса на офисные помещения эксперты ожидают во втором полугодии 2016 года. Похоже, и девелоперы так же, поскольку продолжают строить бизнес-центры, несмотря на высокий актуальный показатель вакантности. «В 2016-2017 гг. ожидается дальнейшее увеличение предложения офисных помещений на уровне 160 тыс. кв. м», – отмечает г-жа Пругло.
Аналитики компании DTZ так же оптимистичны и прогнозируют увеличение спроса на офисные помещения, поскольку ожидают в следующем году улучшение общей экономической ситуации в Украине. Но при этом отмечают, что учитывая актуальную динамику рынка, арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве существенно не изменятся, как минимум, до конца первого полугодия 2016 года, а полномасштабная девелоперская активность вряд ли возобновится ранее 2017 года. «Крупные международные и местные девелоперские компании хотят удостовериться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос со стороны крупных корпоративных арендаторов. Немаловажным предусловием также является возобновление проектного финансирования», – говорят они.
Складская недвижимость: вакантность и арендные ставки относительно стабильны
Рынок складской недвижимости отражает замедление деловой активности основных групп арендаторов, в том числе логистических операторов, розничной торговли и производственных компаний. По данным CBRE Ukraine, на рынке профессиональных складских помещений новых складских комплексов, ориентированных на сдачу в аренду, в эксплуатацию в 2015 году не вводилось. В то же время, спрос на складские помещения постепенно смещался с рынка аренды к площадям для собственного пользования.
«Рост активности строительства складских комплексов под собственные нужды был обусловлен скорее долгосрочными стратегиями по сокращению расходов ключевых игроков бизнеса, нежели дефицитом свободных складских помещений», – говорит г-жа Пругло.
Что касается вакантности, то существенно она не менялась в течение года и составила около 12% в связи с общей низкой деловой активностью в Украине.
В связи с девальвацией гривны, в первом полугодии арендные ставки на наилучшие помещения в долларовом эквиваленте на лоты размером 5 тыс. кв. м снизились на 10% до 4,5 долл./кв. м/месяц. Во втором полугодии отмечалась стабилизация арендных ставок. В 2015 году все более распространенной становилась практика фиксации арендной ставки в гривнах.
«В 2016 году первые признаки восстановления экономики будут постепенно отображаться и на оживлении спроса на складские помещения со стороны операторов логистики и торговли. По нашим оценкам, цикл развития рынка достиг минимума, причем ввод новых объектов на спекулятивный рынок не планируется. Соответственно, ожидается постепенное сокращение среднерыночной вакантности и стабилизация арендных ставок на текущем уровне в профессиональных объектах складской недвижимости», – прогнозирует Кира Пругло.
