Агентство недвижимости Благовест, Киев
+380(44)537-07-07
+380(50)469-66-22

ipad

 

Статьи рынка недвижимости

 

Хорошая местность для офисов

  Коммерческая недвижимость Статьи в формате RSS 2.0 Версия для печати

Иван ЗАЙЦЕВ

Наиболее радужные перспективы на столичном Подоле имеет деловая недвижимость

Практически каждая улица киевского Подола дышит стариной. Правда, не всегда это радует, ведь в этом историческом районе города, пожалуй, расположено больше всего ветхих и заброшенных зданий столицы. Подол сегодня активно ремонтируется и реконструируется, но, наверное, эти процессы протекают значительно медленнее, чем заслуживает эта крайне привлекательная для инвесторов рынка недвижимости часть столицы. Всему виной опять-таки «историчность» этого места, выражающаяся в обилии памятников архитектуры, его крайне плотная застройка и масса ограничений, в первую очередь по этажности зданий, которые делают крайне затруднительным развитие здесь коммерческой недвижимости. И все-таки Подол, по мнению большинства специалистов столичного рынка недвижимости, даже при всех тех сложностях и ограничениях, ему нынче присущих, имеет неплохие перспективы развития.

Бочка для инвесторов

Крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости создаются на Подоле пусть и не часто, но все же развитие его инфраструктуры не стоит на месте. На сегодняшний день «визитными карточками» этого прибрежного района Киева можно назвать офисные и офисно-торговые центры «Подол Плаза» и «Ласточка», «Самсон». В сегменте торговой недвижимости бросается в глаза разве что супермаркет сети «Фуршет», находящийся в районе Набережно-Крещатицкой улицы неподалеку от Гаванского моста. Остальные торговые объекты Подола представлены «мелкоштучными» магазинами, работающими в основном в формате street retail. Главные торговые коридоры района — ул. Сагайдачного и частично Андреевский спуск. Наиболее крупная торговая площадь Подола находится в районе Житнего рынка, но подавляющее большинство торговых объектов, расположенных здесь, невозможно отнести хоть к какому-то классу современной профессиональной торговой недвижимости. Такую отживающую свой век инфраструктуру нет, наверное, смысла даже брать в расчет.

Подол — еще довольно сырой район в плане развития коммерческой недвижимости, но он является «лакомым кусочком» для частных инвесторов. При этом настоящее развитие Подола начнется, скорее всего, лишь после того, как городская власть начнет вынос промышленных предприятий этого района за его границы.

Вячеслав СОБУЦКИЙ, глава департамента брокериджа компании «ДЕОЛ Партнерс»:

— Подол исторически являлся центром торговли и предпринимательства, поэтому его развитие как бизнес-района Киева является логичным. В данный момент на Подоле существует достаточное количество промышленных предприятий, которые могут быть вынесены за черту города, как принято во всём мире, и на их базе спроектированы объекты коммерческой недвижимости.

Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solution:

— На сегодняшний день изрядная доля инвесторов все больше обращает свое внимание на застройку Подола. Учитывая, что в этом районе расположены в основном здания дореволюционной постройки и как такового нового строительства наблюдается полное отсутствие, можно с уверенностью говорить, что частный бизнес заинтересован в развитии данного района Киева, расположенного в центральной части города и являющегося одним из старейших. Наиболее перспективно здесь, на мой взгляд, строительство офисной недвижимости. Этому будет благоприятствовать развитие транспортной доступности Подола, а также возможность создавать офисные проекты с видами на живописный днепровский ландшафт. Одним из наиболее значительных проектов может стать строительство на Рыбальском острове крупнейшего в Киеве бизнес-городка с богатой инфраструктурой.

Ирина БОГУШ, ведущий специалист отдела маркетинга девелоперской/консалтинговой компании «Кастл Девелопмент»:

— Подол — это своеобразная бочка меда для инвесторов, работающих на рынке киевской коммерческой недвижимости. Но, как и любая бочка меда, она содержит ложку дегтя. Этот район, прилегающий к центру города, как никакой другой обладает целым «букетом» достоинств: статус исторического центра, близость к Майдану Незалежности и Крещатику (5 минут на автомобиле), наличие трех станций метро, прекрасная архитектура расположенных здесь зданий и насыщенная инфраструктура. Но при этом для Подола характерна сложная геодезия (валуны и т. д.), слабые, давно «просроченные» коммуникации, сложившийся тип застройки. По сравнению с новым строительством, которое может иметь здесь место, но с большим перечнем ограничений и головной боли для застройщиков, емкий потенциал имеется в виде ветхих построек с возрастом век-два и более. Такие полуразрушенные здания можно использовать, частично произведя снос, частично реконструкцию (особого внимания и осторожного подхода требуют при этом памятники архитектуры). Кроме того, на Подоле еще достаточно много промышленных зон, старых складов, территорий и зданий промышленных предприятий, которые, согласно генплану развития Киева, до 2010 года подлежат выносу за территорию столицы.

Слабое звено Подола

Цены на новую или реконструированную недвижимость Подола уже сегодня примерно соответствуют среднему уровню цен наиболее престижных районов Киева. Многих покупателей привлекает близость этого района к «сердцу» столицы и в то же время тишина и какой-то неповторимый уют дворов в глубине здешних кварталов. Одновременно многих отпугивает низкая пропускная способность автодорог Подола, которые явно не рассчитаны на современный поток автотранспорта, из-за чего здесь практически ежедневно возникают пробки. Еще один подольский «негатив» связан с устаревшими коммуникациями связи, электроснабжения и коммунальных сетей.

Ирина БОГУШ:

— Слабые коммуникационные сети часто являются тем фактором, который повышает стоимость строительства на Подоле. Проблемы по реализации проектов решаются обычно в рабочем порядке, «слабые» участки инженерных сетей подлежат замене. Все эти вопросы отрабатываются в процессе рабочего проектирования и разработки проекта инженерного оборудования и подготовки территории. Наиболее динамично на Подоле развивается сегодня жилая недвижимость. Этот процесс стимулирует быстрый рост цен на жилье в этом районе: так, если в прошлом году первичный рынок жилья некоторых районов Киева продемонстрировал динамику на уровне 50–65%, то Подол — на уровне 140%. Такой рост цен, на мой взгляд, обусловлен престижностью района, его близостью к Днепру и дефицитом жилой недвижимости в данной местности.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— Проблема устаревших коммуникационных сетей характерна для многих районов Киева, но для Подола — в особенности. Я считаю, что только комплексный подход в их реконструкции может решить эту проблему кардинально. Строительство и реконструкция зданий в этом районе должны быть плановыми и взаимосвязанными, иначе модернизация коммуникационных систем и систем связи невозможна. Что касается активного развития жилой недвижимости на Подоле, то, на мой взгляд, синергия коммерческой и жилой недвижимости необходима для гармоничного развития этого района. Причем исторически сложившиеся традиции данной местности будут играть ключевую роль: так Подол возобновляет свой статус и становится составляющей частью центрального делового района (CBD — central business district) Киева.

Набережная «возбуждает» интерес

От того признают Подол частью central business district Киева, будет зависеть важный для рынка недвижимости вопрос: возможно ли строительство в этой части города офисных центров класса А. Ведь территориальное расположение офисной недвижимости — один из основных критериев, определяющих ее класс. В случае с Подолом ситуация пока еще достаточно туманна — одни практики рынка считают это место потенциально пригодным для создания проектов класса А, другие придерживаются противоположного мнения.

Ирина БОГУШ:

— На мой взгляд создание на Подоле офисных проектов класса А вполне возможно. Тем более, что один из первых в Киеве бизнес-центров такого класса — «Подол Плаза», появился 6 лет назад именно на Подоле. И только 2-я волна строительства БЦ классов А (в 2003 г.) пришлась на центр — Бессарабскую площадь («Мандарин Плаза», «Доминант»).

Сергей КАРАМНОВ:

— Место расположения данного района вполне соответствует тем требованиям, которые выдвигают для офисов класса А.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— Место расположение района, его существующая инфраструктура и тенденция расширения центрального делового района на Подол способствует проектированию и строительству здесь, в первую очередь, бизнес-парков классов В+ и В.

Ограничение зданий, возводящихся на Подоле, по этажности является одним из факторов, сдерживающих развитие офисной и гостиничной инфраструктуры этой местности, ведь он непосредственно влияет на доходность объектов, особенно офисных комплексов, которые можно здесь строить.

Практически вся территория Подола в его современных границах является историко-культурным заповедником, и любой проект, будь то строительство или реконструкция здания, пристально анализируются городскими градостроительными органами на предмет уместности реализации и соответствия внешнего облика будущего объекта сложившемуся образу подольской архитектуры. Поэтому при реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости в этом районе Киева очень многое зависит от квалификации проектировщиков, которые занимаются разработкой архитектурно-планировочных решений.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— От того, насколько профессиональные и опытные архитекторы, дизайнеры и проектные менеджеры будут привлечены к реализации проекта, часто зависит успех проекта по созданию недвижимости на Подоле. Эти специалисты должны найти возможность реализовать проект с нестандартным решением по площади, соблюдая этажность здания и общий архитектурный стиль Подола и при этом не забывая о рентабельности проекта, которая должна быть интересна инвестору.

Примером такой командной работы можно назвать бизнес-центр «Ильинский», расположенный неподалеку от Контрактовой площади. Сейчас строится второй блок этого объекта, который будет находиться в пределах части целого квартала (ограниченного улицами Братская, Ильинская, Борисоглебская). Этот блок спроектирован как дом-пассаж с внутренними дворами размерами 18х15 м, а также внутренними дворами разного размера, соединяющими новый блок с уже реконструированными строениями квартала. Внутренние дворы частично будут прикрыты легкими металлическими застекленными куполами, оборудованными электроподогревом и отводом ливневых вод. Парковка БЦ на 188 машино-мест располагается на «-1» уровне.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— Общие тенденции развития офисной недвижимости, в том числе и на Подоле, воодушевляют. Конечно, наш рынок еще только зарождается, сегодня появление каждого нового объекта является событием. Отрадно, что на Подоле работают такие офисные центры, как «Подол Плаза» и «Ласточка», которые показывают новые возможности всем участникам рынка.

Архитектурно-планировочное решение БЦ «Ильинский» можно назвать удачным выходом из ситуации, но далеко не в каждом случае проектировщикам удается гармонично совместить интересы застройщиков с требованиями градостроительных норм.

Чуть проще должны обстоять дела с созданием торговой недвижимости на Подоле, ведь такие проекты не предполагают создания многоэтажных строений. Какие участки Подола представляют наибольший интерес для торговых операторов, да и вообще, является ли строительство в этой части города крупноформатных ТРЦ целесообразным? Вот какие мнения бытуют на сей счет.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— Строительство торгово-развлекательных центров перспективно на Подоле, но важно, чтобы концепции будущих ТРЦ гармонировали с историческими традициями района.

Ирина БОГУШ:

— Как культурно-развлекательный центр и мекка деловой жизни столицы Подол — достаточно привлекательный район для ведущих ритейл-операторов и мировых брендов.

Сергей КАРАМНОВ:

— Что касается целесообразности строительства крупноформатных ТРЦ на Подоле, то сегодня сложно сказать по этому поводу что-либо определенное. Для этого необходимо детально изучить уровень готовности потребительской среды данной территории к появлению таких объектов. Хотя, учитывая сложившуюся там ситуацию, вполне возможно, что расположение ТРЦ не будет эффективным и не принесет достаточной прибыли по сравнению с ТРЦ, расположенными в спальных районах города.

Развитие крупноформатных объектов торговли и развлечения на Подоле может ограничить отсутствие свободных площадей в этой, как мы уже отмечали, густозастроенной части города. Однако на набережной Днепра, примыкающей к этому району, есть множество участков, которые просто-таки просятся под застройку.

Именно этот бесценный ресурс и вызывает сегодня наибольший интерес у компаний, работающих на столичном рынке недвижимости. «Каким вы видите Подол 2020 года?» — полюбопытствовал журналист нашего издания, общаясь с представителями таких структур.

Ирина БОГУШ:

— В будущем главный элемент Подола 2020 г. — застроенная набережная. Уже готовы шикарные комплексные проекты коммерческой застройки от Почтовой площади вдоль Набережного шоссе, где будут каскадом расположены здания офисных центров, гостиниц, ТРК.

Вячеслав СОБУЦКИЙ:

— Историческая ценность Подола в сочетании с близостью к Днепру позволит Подолу, по примеру аналогичных районов Праги и Будапешта, стать туристическим, бизнес- и торгово-развлекательным центром. Мы считаем, что Подол должен сохранить свой исторический облик, при этом стать современным культурным и деловым районом столицы. Для этого властям и частным инвесторам следует сформировать систему долгосрочного конструктивного сотрудничества, например, путем четкой системы объявления и управления тендерами в соответствии с планами и проектами развития района.

Коммерческая недвижимость

Агентство недвижимости «БЛАГОВЕСТ»
Агентство недвижимости «БЛАГОВЕСТ» © 1993–2014
Наши услуги: покупка / продажа / аренда недвижимости в Киеве.
По вопросам коммерческих предложений: info@blagovist.ua, пресс-служба: press@blagovist.ua, редактор сайта: webeditor@blagovist.ua
Информационно-справочная служба: (044) 537–07–07 или 360 для абонентов МТС, Киевстар и Голден Телеком.
Использование печатных материалов сайта разрешено только со ссылкой на сайт  АН «Благовест».
Использование фотоматериалов, размещенных на сайте, возможно только с письменного разрешения АН «Благовест».
При использовании в Интернете обязательна гиперссылка на сайт www.blagovist.ua.