Столична влада нарахувала понад 40 незаконних ЖК, в яких вже продана частина квартир. Про те, що робити інвесторам, які купили житло у недобросовісних забудовників, дізнавався ІАП «Столична нерухомість».
Коли у забудовника нічого нема
За словами юристів, чітко встановленого механізму компенсації грошей інвесторам незаконних новобудов у законодавстві немає. Тому самостійно, без допомоги юристів, вирішити проблему досить складно, але можливо. Згідно з Законом України «Про інвестиційну діяльність», держава гарантує виконання домовленості між забудовником та інвестором, але на практиці – це не більше ніж красиві слова.
І Олександр Бородкін, партнер юридичної компанії «Василь Кисіль і партнери» пояснив чому. «Проінвестовані гроші, очевидно, вже перетворилися на об'єкт незавершеного будівництва, правовий статус якого в законодавстві визначено досить своєрідно. Формально, у забудовника є лише матеріали та обладнання, які він використовував при будівництві, тобто рухоме майно, а не об'єкт нерухомості, нехай і незавершений будівництвом. За інших обставин задовольнити вимоги інвесторів про повернення вкладених коштів можна було б шляхом продажу майна забудовника, особливо якщо це рухоме майно. Проте в даному випадку таке рухоме майно у вигляді матеріалів і обладнання існує тільки на папері; практично ж воно все використано в будівництві і продати його окремо не можна. А якщо будівництво визнане незаконним, «недобудову» як цілісний об'єкт теж ніхто не купить, бо використовувати її можна тільки для завершення будівництва, яке, повторимо, визнано незаконним».
Суд із забудовником: крок за кроком
На думку Олександра Ручка, старшого юриста МЮК «Александров і партнери», починати процес повернення проінвестованих в проблемний об'єкт грошей потрібно зі збору всіх доступних документів, пов'язаних з незаконним будівництвом: договір інвестування, платіжки про перерахування коштів, документи про забудовника, підрядника, землю, рішення про визнання будівництва незаконним та інше.
«Після того як документи зібрані, найкраще звернутися до фахівця-правника, але якщо такої можливості нема, то самостійно написати і передати забудовнику, з доказами про вручення (цінний лист або штамп на вашому екземплярі), заяву про те, що він порушив своє зобов'язання – передати квартиру, при цьому гарантував, що будівництво законне, тому ви хочете повернути свої гроші. Вкажіть спосіб отримання грошей і дату, до якої ви очікуєте їх отримання», – рекомендує юрист.
За його словами в 99 випадків зі ста ніхто грошей не поверне, але, можливо, дадуть відповідь на заяву і можна буде зрозуміти позицію забудовника щодо цієї проблеми. «Після того, як отримано відмову про повернення грошей потрібно починати готувати позовну заяву до суду. На цьому етапі важливо зрозуміти, чи потрібно вам об'єднуватися з іншими ошуканими інвесторами. З одного боку є свої плюси, але є й недоліки, наприклад, через це справа може сильно затягнутися в часі або банально на всіх не вистачить майна боржника для компенсації збитків», – говорить експерт.
Далі іде судова процедура розгляду позову про відшкодування збитків. Суду обов'язково потрібно надати такі документи: договір із забудовником, банківські виписки про перерахування йому грошей і рішення про визнання будівництва незаконним (якщо його у позивача нема, можна просити суд витребувати цей документ), заява забудовнику про повернення грошей, доказ його вручення, відповідь на неї (якщо така є). Після суду йде процедура примусового виконання судового рішення, в рамках якої майно забудовника-боржника має бути продане і за його рахунок компенсовані ваші збитки. Але на практиці, часто виявляється, що нічого продавати і за рахунок чого компенсовувати...
«Якщо ви щиро переконані в тому, що ваш забудовник банальний шахрай і ніколи навіть не збирався передавати вам квартиру, то маєте повне право звернутися з відповідною заявою до правоохоронних органів для притягнення винних до кримінальної відповідальності. Якщо справі дадуть хід, то в його рамках ви можете заявити так званий цивільний позов, і допомагати відшкодовувати збитки вам мають правоохоронці. Так було у випадку з усім відомим «Еліта-центр», – говорить Олександр Ручко.
Гроші чи квартира?
У інвесторів, які вклали гроші в проблемний об'єкт, часто стоїть дилема – вимагати повернути гроші чи змусити забудовника добудувати будинок. Що ж краще?
«Дізнатися, у зв'язку з чим будинок відмовляються приймати в експлуатацію і якщо цю причину вкладники або забудовник в змозі вирішити, то в такому випадку варто це робити. Наприклад, буває таке, що будівлю не можуть ввести в експлуатацію у зв'язку з порушеннями в технології будівництва, які можливо виправити, здійснивши додаткові будівельні роботи. Якщо ж закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію неможливі, чи необхідні процедури складні та ризиковані, а грошові витрати для введення в експлуатацію надто великі, то починайте працювати над поверненням своїх грошей через стягнення заподіяної шкоди з забудовника», – рекомендує Олександр Ручко.
При цьому фахівці рекомендують для того, щоб не втратити час, здійснювати боротьбу за введення в експлуатацію та повернення вкладених грошей одночасно, регулюючи їх інтенсивність в залежності від досягнутих результатів. Практика показує, що повернути гроші від недобросовісного забудовника досить складно, тому, переважно, коли є шанс на отримання нерухомості, краще обрати саме цей варіант.
Карати не можна помилувати
В Україні вже кілька років діє будівельна амністія. Згідно з тимчасовим порядком введення самобудів в експлуатацію, легалізували тисячі приватних будинків. Юристи вважають, що введення такої амністії і для багатоквартирних будинків вирішило б низку конфліктних ситуацій між забудовниками та приватними інвесторами.
«Враховуючи масштаб проблеми з незаконними будівництвами і кількістю ошуканих вкладників, є сенс розробити юридичний механізм, який би дозволяв людям отримувати свої квартири в будинках, які побудовані з, умовно кажучи, допустимими порушеннями», – вважає Ручко.
При цьому експерт додає, що не можуть підлягати будівельній амністії будинки, які побудовані з грубими порушеннями будівельних норм, тому що ніхто в здоровому глузді не буде брати на себе відповідальність і вводити в експлуатацію будинок, який може звалитися в будь-який час. Тому «амністовувати» всі будівництва підряд ніхто ніколи не буде.
Щодо примусового знесення незаконних будівництв, то, за словами юристів, у законодавстві така процедура передбачена – якщо неможливо усунути порушення законодавства, при цьому компенсувати вартість знесення має винна особу. Жодних винятків з цього правила прямо не передбачено, у тому числі і у випадку інвестування в будівництво грошей великою кількістю людей.
«Проте наявність суспільного резонансу і порушення інтересів інвесторів можуть змусити владу шукати компроміс, наприклад, якщо будинок побудували без права користуватися землею, то міська рада може вирішити питання з передачею земельної ділянки в оренду. Тому людям, які вклали свої гроші в незаконне будівництво, потрібно шукати ефективне юридичне рішення існуючої проблеми», – вважає Олександр Ручко.
Винні всі
У появі незаконних об'єктів, на думку фахівців ринку, винні в першу чергу, забудовники, які розпочинають будівництво об'єктів без дозвільної чи іншої документації чи порушують будівельне законодавство, внаслідок чого будівництво стає незаконним.
«Не в меншій мірі винні і державні органи, які мають контролювати щоб таких будівництв не було, але через халатність чи корупцію не бачать проблемних будівництв або створюють проблеми законним об'єктам. Тому винних потрібно встановлювати кожен раз індивідуально, при цьому встановлення вини конкретної юридичної чи фізичної особи дуже важливе для подальшої компенсації завданих інвестору збитків», – говорить Ручко.
Причиною появи проблемних новобудов є і недосконале законодавство.
За словами Катерини Дяк, юриста юридичної фірми LeoPartners, згідно зі ст. 15 Закону «Про інвестиційну діяльність» тільки інвестиційні об'єкти, які фінансуються повністю або частково з держбюджету, мають проходити державну експертизу, але про приватні підприємства ні слова в Законі, окрім гарантій.
«Відповідно до Закону, необхідно створювати фонд для легального залучення інвестицій, чого не робиться на практиці, найчастіше укладають договори і працюють за схемами, які не передбачені законодавством, що підвищує ризик втрати майна в майбутньому», – говорить вона.
«Це також і питання встановлення єдиних правил гри щодо залученню забудовниками коштів інвесторів у будівництво. Навіть якщо не розглядати недобросовісних забудовників, зараз законодавчо дозволено залучати кошти ще до отримання будь-яких дозволів та погоджень, коли ризики найвищі. У третю, але не останню, чергу це також питання підвищення свідомості і грамотності самих інвесторів, які, щоб уникнути ризиків, могли б більш вибірково і продумано підходити до вибору забудовника та вкладенню коштів», – вважає Олександр Бородкін.
Источник: Юлія Василенко, ІАП «Столична нерухомість»
