Для заключения каких-либо сделок с недвижимым имуществом требуется его экспертная оценка. Без этого документа его невозможно продать, подарить, распределить или отдать в залог. В этой статье вы узнаете об основных методах определения оценочной стоимости жилья и факторах, которые на это влияют. Мы также расскажем, как получить справку самостоятельно. и почему лучше обратиться к профессиональному оценщику.
Можно ли самостоятельно оценить недвижимость?
Справку о стоимости жилья или земельного участка можно получить на сайте Фонда госимущества Украины. Уже несколько лет работает бесплатный сервис, который автоматически определяет стоимость объекта и генерирует электронную справку. Чтобы воспользоваться услугой, необходимо иметь электронную цифровую подпись и зарегистрироваться на сайте ФГИ. Сервис позволяет оценить земельные участки, коммерческие и жилые объекты разных типов. Жилищные оценивают по нескольким критериям:
- Тип: квартира (коммунальная, общежитие, апартаменты) или дом (дачный, коттедж, таунхаус);
- Год ввода в эксплуатацию;
- Площадь, количество комнат и этажность;
- Местонахождение: населенный пункт и название улицы.
На основе данных формируется электронная справка, где указывается площадь объекта и оценочная стоимость в гривнах и долларах. В целом сервис понятен и прост в использовании, но имеет один весомый недостаток — его результаты часто отличаются от реальной стоимости объекта. Система не учитывает состояние квартиры, особенности (меблировку, ценную технику) и рыночную ситуацию. Профессиональные оценщики используют гораздо больше данных для анализа и учитывают все факторы.
Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?
Основные факторы, влияющие на ценообразование, мы уже назвали, говоря об автоматической системе ФГИ. Теперь рассмотрим дополнительные факторы, которые могут оказать существенное влияние на цену:
- Репутация района и жилищного комплекса. Этот аспект определяет спрос на жилье, а значит, влияет и на стоимость м². Покупатели хотят жить в безопасном районе, где упорядочено транспортное сообщение, достаточное количество школ, садов, магазинов и мест для отдыха.
- Этаж и состояние дома. Жилье на первом и последнем этажах стоит дешевле. В последние годы увеличился спрос на нижние этажи, куда удобнее добраться без лифта или спуститься в укрытие. Покупатели обращают внимание на ремонт в подъезде и состояние лифтов.
- Безопасность — фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость жилья. Наличие хорошо оборудованного укрытия или бесперебойного источника питания лифтов станет преимуществом покупателей.
Ценообразование для квартир в новостройках несколько отличается. Кроме вышеназванных факторов, на первичном рынке имеет значение стадия строительства, класс дома, удобство планировки и даже репутация застройщика. В новостройках стоимость м² увеличивается ежемесячно, возрастая в процессе строительства.
Оценка стоимости недвижимости: какие существуют методы?
Существует множество механизмов формирования цен на жилье и коммерческие помещения. Мы же рассмотрим три самых популярных метода, которые чаще всего используют профессионалы: расходный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов можно использовать по отдельности или в совокупности. Чтобы получить объективный результат, профессиональные оценщики обычно используют сразу несколько подходов. Мы же подробно остановимся на каждом из них
Расходный способ: чем особенный и когда применяется?
В этом подходе оценка стоимости недвижимости рассчитывается на основе затрат на ее создание. Рыночная цена формируется из нескольких параметров: стоимости земли и строительства здания, а также дохода инвестора. На стабильном рынке прибыль составляет не менее 20-30%. Подсчитав расходы, от них нужно отнять определенный процент за физический износ здания. Чем старше здание или коммерческий объект, тем больше будет % износа.
Расходный метод далеко не универсален, ведь применять его рекомендуют только для частных домов, коттеджей и дачных домиков. То есть простых объектов, для которых легко посчитать затраты. Главным недостатком такого подхода является игнорирование рыночной ситуации, ведь с момента строительства здания могли существенно подорожать материалы или измениться спрос. Поэтому этот подход следует использовать как элемент комплексного исследования.
Как оценить коммерческую недвижимость?
Нежилые помещения обычно оценивают методом доходности, то есть по объему доходов от эксплуатации. Он основан на предположении, что цена коммерческого помещения равна потенциальному доходу от ведения бизнеса или сдаче в аренду. Оценка метода доходности имеет несколько подходов, один из которых — капитализация прибыли. По ним стоимость коммерческого объекта равна величине чистого годового дохода, разделенного на ставку капитализации.
Как оценить недвижимость: особенности сравнительного метода
Это наиболее популярный и универсальный метод, который используют владельцы, потенциальные покупатели и профессиональные оценщики. Этот подход еще называют рыночным, ведь в его основе лежит сравнение недвижимости на открытом рынке и формирование цены в соответствии с аналогичными объектами. В этом подходе сам рынок определяет, сколько будет стоить м² в конкретном районе и здании определенного класса.
Частные лица обычно проверяют рыночную стоимость недвижимости на популярных платформах, где размещены сотни объявлений. Найти аналогичный объект в таком разнообразии непросто. Еще труднее – правильно оценить состояние квартиры по описанию и фотографиям. Даже ценам на таких сайтах нельзя доверять полностью, ведь фактическая сумма в договоре купли-продажи часто отличается от указанной в объявлении.
Применяя этот подход, важно использовать актуальную и достоверную информацию. Профильные специалисты имеют доступ к базе с актуальными объектами, выставленными на продажу, а также к архиву заключенных сделок. Их исследования базируются на достоверных данных и реальных ценах, поэтому профессиональная оценка недвижимости всегда объективнее сравнения объектов на открытых площадках.
Самое сложное в сравнительном методе – это найти аналогичные объекты. Даже квартиры с одинаковой площадью, расположенные в одном ЖК будут отличаться по ряду показателей. К примеру, качеством ремонта, этажом либо видом из окна. Профессиональные оценщики учитывают все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, а также используют специальную систему корректировки цены, чтобы нивелировать различия между объектами сравнения.
Доверьте оценку стоимости недвижимости профессионалам
Большинство специалистов, работающих с недвижимостью, могут определить рыночную стоимость квартиры, дома или земельного участка. Но сформировать отчет может только профессиональный оценщик, имеющий сертификат субъекта оценочной деятельности. В команде Благовест есть такой специалист, поэтому мы предоставляем услугу экспертной оценки недвижимости. Чтобы получить больше информации и ответы на вопросы, звоните по телефонам: 38 (044) 537-07-07 или 38 (050) 444-26-60.
