Для укладання будь-яких угод з нерухомим майном потрібна його експертна оцінка. Без цього документу неможливо його продати, подарувати, розподілити чи віддати у заставу. У цій статті ви дізнаєтесь про основні методи визначення оціночної вартості житла та фактори які на це впливають. Ми також розповімо, як отримати довідку самостійно. та чому краще звернутися до професійного оцінювача.
Чи можна самостійно оцінити нерухомість?
Довідку про вартість житла чи земельної ділянки можна отримати на сайті Фонду держмайна України. Вже декілька років там працює безкоштовний сервіс, який автоматично визначає вартість об'єкта та генерує електронну довідку. Щоб скористатись послугою, потрібно мати електронний цифровий підпис та зареєструватись на сайті ФДМ. Сервіс дозволяє оцінити земельні ділянки, комерційні та житлові об'єкти різних типів. Житлові оцінюють за декількома критеріями:
- Тип: квартира (комунальна, гуртожиток, апартаменти) чи будинок (дачний, котедж, таунхаус);
- Рік введення в експлуатацію;
- Площа, кількість кімнат та поверховість;
- Розташування: населений пункт та назва вулиці.
На основі цих даних формується електронна довідка, де вказується площа об'єкта та оціночна вартість у гривнях і доларах. Загалом сервіс зрозумілий та простий у використанні, але він має один вагомий недолік — його результати часто відрізняються від реальної вартості об'єкта. Система не враховує стан квартири, особливості (меблювання, коштовну техніку) та ринкову ситуацію. Професійні оцінювачі використовують значно більше даних для аналізу та враховують всі фактори.
Які фактори впливають на вартість нерухомості?
Основні чинники, які впливають на ціноутворення, ми вже назвали, говорячи про автоматичну систему ФДМ. Тепер розглянемо додаткові фактори, які можуть суттєво вплинути на ціну:
- Репутація району та житлового комплексу. Цей аспект визначає попит на житло, а відтак, впливає й на вартість м². Покупці хочуть жити у безпечному районі, де впорядковане транспортне сполучення, вдосталь шкіл, садочків, магазинів та місць для відпочинку.
- Поверх та стан будинку. Житло на першому й останньому поверхах коштує дешевше. Протягом останніх років збільшився попит на нижні поверхи, куди зручніше дістатись без ліфта чи спуститися в укриття. Покупці також звертають увагу на ремонт у під'їзді та стан ліфтів.
- Безпека — чинник, який суттєво впливає на вартість житла. Наявність добре обладнаного укриття чи безперебійного джерела живлення ліфтів стане перевагою для покупців.
Ціноутворення для квартир в новобудовах дещо відрізняється. Крім вищеназваних чинників, на первинному ринку має значення стадія будівництва, клас будинку, зручність планування та навіть репутація забудовника. В новобудовах вартість м² збільшується чи не щомісяця, зростаючи в процесі будівництва.
Оцінка вартості нерухомості: які існують методи?
Існує безліч механізмів формування ціни на житло та комерційні приміщення. Ми ж розглянемо три найпопулярніші методи, які найчастіше використовують професіонали: витратний, дохідний та порівняльний. Кожен із цих підходів можна використовувати окремо, або в сукупності. Щоб отримати об'єктивний результат, професійні оцінювачі зазвичай використовують одразу декілька підходів. Ми ж детально зупинимось на кожному із них
Витратний метод: чим особливий та коли застосовується?
В цьому підході оцінка вартості нерухомості розраховується на основі витрат для її створення. Ринкова ціна формується з кількох параметрів: вартості землі та зведення будівлі, а також доходу інвестора. На стабільному ринку прибуток складає не менш як 20-30%. Підрахувавши витрати, від них потрібно відняти певний % за фізичний знос будівлі. Чим старший будинок чи комерційний об'єкт, тим більшим буде % зносу.
Витратний метод далеко не універсальний, адже застосовувати його радять лише для приватних будинків, котеджів та дачних будиночків. Тобто — простих об'єктів, для яких легко порахувати витрати. Головним недоліком такого підходу є ігнорування ринкової ситуації, адже з моменту зведення будівлі могли істотно подорожчати матеріали чи змінитись попит. Тому цей підхід варто застосовувати як елемент комплексного дослідження.
Як оцінити комерційну нерухомість?
Нежитлові приміщення зазвичай оцінюють за методом дохідності, тобто за обсягом доходів від експлуатації. Він заснований на припущенні, що ціна комерційного приміщення дорівнює потенційному доходу від ведення бізнесу чи здачі в оренду. Оцінка за методом дохідності має декілька підходів, один з яких — капіталізація прибутку. За ним вартість комерційного об'єкта дорівнює величині чистого річного доходу, поділеного на ставку капіталізації.
Як оцінити нерухомість: особливості порівняльного методу
Це найбільш популярний та універсальний метод, який застосовують власники, потенційні покупці та професійні оцінювачі. Цей підхід ще називають ринковим, адже в його основі лежить порівняння нерухомості на відкритому ринку та формування ціни, відповідно до аналогічних об'єктів. В цьому підході сам ринок визначає, скільки коштуватиме м² в конкретному районі та будинку певного класу.
Приватні особи зазвичай перевіряють ринкову вартість нерухомості на популярних платформах, де розміщені сотні оголошень. Знайти аналогічний об'єкт у такому різноманітті непросто. Ще важче — правильно оцінити стан квартири за описом та фотографіями. Навіть цінам на таких сайтах не можна повністю довіряти, адже фактична сума в договорі купівлі-продажу часто відрізняється від вказаної в оголошені.
Застосовуючи цей підхід, важливо використовувати актуальну та достовірну інформацію. Профільні фахівці мають доступ до бази з актуальними об'єктами, виставленими на продаж, а також до архіву укладених угод. Їх дослідження базуються на вірогідних даних та реальних цінах, тому професійна оцінка нерухомості завжди об'єктивніша за порівняння об'єктів на відкритих майданчиках.
Найскладніше в порівняльному методі — це знайти аналогічні об'єкти. Навіть квартири з однаковою площею, розміщені в одному ЖК, будуть відрізнятись за рядом показників. Наприклад, якістю ремонту, поверхом чи видом з вікна. Професійні оцінювачі враховують всі чинники, які впливають на вартість нерухомості, а також застосовують спеціальну систему коригування ціни, щоб нівелювати відмінності між об'єктами порівняння.
Довірте оцінку вартості нерухомості професіоналам
Більшість спеціалістів, які працюють з нерухомістю, можуть визначити ринкову вартість квартири, будинку чи земельної ділянки. Але сформувати звіт може лише професійний оцінювач, який має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності. В команді Благовіст є такий спеціаліст, тому ми надаємо послугу експертної оцінки нерухомості. Щоб отримати більше інформації та відповіді на питання, телефонуйте за номерами: 38 (044) 537-07-07, або 38 (050) 444-26-60.
